Kdo smí nově zpracovat PBŘ a co to znamená pro investory a správce budov od roku 2026

Požární bezpečnost přestává být „formální přílohou projektu“ a stává se jedním z klíčových faktorů, které rozhodují o tom, zda stavební řízení projde hladce, nebo se zadrhne na technických detailech. Od roku 2026 vstupují v platnost úpravy, které zásadně mění, kdo smí zpracovávat PBŘ (požárně bezpečnostní řešení) a jakou kvalitu musí tento dokument splňovat. Pro investory, developery i facility management to znamená jediné: vyšší nároky na koordinaci projektů, větší důraz na kontrolní systém dokumentace a také riziko, že špatně připravené podání bude vráceno jako vadné. A to se dnes přímo promítá do nákladů, harmonogramu i reputace.

Co je PBŘ a proč je klíčové

Požárně bezpečnostní řešení (PBŘ) je odborný dokument, který stanovuje požadavky na požární bezpečnost stavby, včetně návrhu technických a organizačních opatření. Je nezbytnou součástí projektové dokumentace pro povolení stavby i jejích změn. PBŘ není jen „papír pro úřad“. Je to základní rámec pro bezpečnost objektu, návrh technologií, provoz budovy i následnou správu budov.

Nová legislativa 2026: Kdo smí PBŘ zpracovat

Zásadní změna spočívá v omezení okruhu osob, které mohou PBŘ zpracovat. Legislativní úprava zpřísňuje kvalifikační požadavky a jasně definuje odpovědnost.

Hlavní princip změny

PBŘ nově mohou zpracovávat pouze:

• autorizované osoby v oboru požární bezpečnost staveb (ČKAIT)
• specialisté s prokazatelnou praxí a relevantní autorizací
• v některých případech úzce vymezené profese s doplněnou kvalifikací

Naopak končí praxe, kdy PBŘ zpracovával projektant bez hlubší specializace nebo kdy byl tento dokument „outsourcován“ bez jasné odpovědnosti.

Proč ke změně dochází

Důvodem je dlouhodobý problém:

• nekonzistentní kvalita dokumentace
• chyby v návaznosti na technologické systémy
• podcenění provozní fáze budovy
• rostoucí tlak na bezpečnost objektu

Výsledkem má být vyšší kvalita projektů a menší počet kol doplňování při schvalování.

Co to znamená pro investory a facility management

Z pohledu investora se PBŘ posouvá z „nutného dokumentu“ do role strategického nástroje. Ovlivňuje nejen schválení projektu, ale i budoucí optimalizaci nákladů a provozní efektivitu.

Dopad na přípravu projektu

• nutnost zapojit specialistu na požární bezpečnost dříve než doposud
• vyšší důraz na koordinaci s profesemi (TZB, elektro, bezpečnostní systémy)
• zvýšené nároky na digitální reporting a dokumentaci

Dopad na provoz budov

PBŘ už dnes výrazně ovlivňuje:

• návrh kontrolních systémů a evakuačních scénářů
• integraci technologií (EPS, EZS, CCTV)
• požadavky na fyzickou ostrahu
• procesy interního auditu

Facility management tak musí PBŘ chápat jako živý dokument, nikoliv archivní přílohu.

Na co si dát pozor, aby vám projekt nevrátili jako vadný

Nejasná odpovědnost za PBŘ

Jedna z nejčastějších chyb: není zřejmé, kdo PBŘ vypracoval a kdo za něj nese odpovědnost.

• ověřte autorizaci zpracovatele
• zajistěte jasné smluvní ukotvení
• vyhněte se „přepisování“ dokumentace mezi subdodavateli

Nesoulad mezi profesemi

PBŘ musí odpovídat skutečnému návrhu stavby. Typické problémy:

• jiné parametry technologií v PBŘ a v projektu TZB
• nesoulad s návrhem únikových cest
• chybějící návaznost na kontrolní systém budovy

Podcenění provozní fáze

PBŘ není jen pro stavební řízení.

• musí reflektovat reálný provoz
• musí být kompatibilní se správou budov
• musí počítat s digitálním reportingem

Nedostatečná práce s dokumentací

Od roku 2026 bude kladen větší důraz na:

• digitální formu PBŘ
• provázání s BIM (pokud je využito)
• možnost snadného interního auditu

Jak to propojit s moderním facility managementem

PBŘ není izolovaný dokument. V moderním facility managementu se stává součástí širšího ekosystému.

Kontrolní systém a bezpečnost objektu

PBŘ přímo ovlivňuje návrh a funkčnost:

• elektronických zabezpečovacích systémů (EZS)
• elektrické požární signalizace (EPS)
• systémů řízení budovy (BMS)

Dobře zpracované PBŘ znamená:

• nižší počet falešných poplachů
• jasné scénáře zásahu
• efektivnější koordinaci fyzické ostrahy

Digitální reporting a interní audit

Správa budov se bez dat dnes neobejde. PBŘ by mělo:

• umožnit pravidelný interní audit
• být napojeno na digitální reporting
• sloužit jako reference pro compliance

Praktické příklady z praxe

Rekonstrukce administrativní budovy

Investor podcenil aktualizaci PBŘ při změně dispozic. Výsledek:

• vrácení dokumentace
• zpoždění o 3 měsíce
• navýšení nákladů na projekt

Logistické centrum a technologie

PBŘ nebylo koordinováno s technologiemi skladu. Problém:

• nesprávně navržené požární úseky
• nekompatibilní kontrolní systém
• nutná dodatečná úprava projektu

Retail park a provozní realita

PBŘ nepočítalo s reálným provozem nájemců. Dopad:

• časté zásahy fyzické ostrahy
• neefektivní bezpečnost objektu
• zvýšené provozní náklady

Výhody nového přístupu

• vyšší kvalita projektové dokumentace
• lepší predikovatelnost schvalovacího procesu
• silnější vazba na reálný provoz budovy
• možnost efektivní optimalizace nákladů
• vyšší úroveň požární bezpečnosti

Kde vznikají nová rizika

• nedostatek kvalifikovaných specialistů
• vyšší cena za kvalitní PBŘ
• delší přípravná fáze projektu
• nutnost změny procesů ve správě budov

Doporučení pro investory a správce

1. Zapojte specialistu na PBŘ už ve fázi studie
2. Provázat PBŘ s facility managementem a provozem
3. Zajistit interní audit dokumentace před podáním
4. Využívat digitální reporting pro aktualizace
5. Koordinovat PBŘ s bezpečnostními technologiemi

Dobře zvládnuté PBŘ dnes není náklad – je to nástroj řízení rizik.

FAQ

Kdo nově nesmí zpracovat PBŘ?

PBŘ již nemůže zpracovávat projektant bez příslušné autorizace v oboru požární bezpečnost staveb. Cílem je eliminovat chyby a zvýšit odbornou úroveň dokumentace.

Platí změny i pro rekonstrukce?

Ano, legislativa se vztahuje i na změny staveb. U rekonstrukcí je navíc vyšší riziko nesouladu mezi původním a novým stavem.

Jak poznám kvalitně zpracované PBŘ?

Kvalitní PBŘ je provázané s celým projektem, reflektuje reálný provoz a je využitelné i pro správu budov. Mělo by být přehledné, aktuální a kontrolovatelné.

Jakou roli hraje facility management?

Facility management zajišťuje, že PBŘ funguje v praxi. Podílí se na implementaci opatření, interním auditu a optimalizaci nákladů spojených s bezpečností.

Jak se vyhnout vrácení projektu?

Klíčem je koordinace, kvalifikovaný zpracovatel a důsledná kontrola dokumentace. Pomáhá také využití digitálních nástrojů a průběžný reporting. --- Změny od roku 2026 posouvají požární bezpečnost do centra pozornosti. Pro investory a správce budov to znamená jediné: kdo zvládne PBŘ správně uchopit, získá nejen hladší schvalování, ale i bezpečnější a efektivnější provoz budovy.